Mutui

Attraverso la professionalità e la competenza offerta da FinDomus sarai in grado di scegliere tra le soluzioni più adatte alle tue esigenze.

FinDomus  ti offre una consulenza,  frutto di una pluriennale esperienza,  per tutte le tipologie di mutuo: dalle soluzioni per l'acquisto della prima casa, a quelle per una maggiore liquidità personale.

Contattandoci potrai conoscere da subito la fattibilità dell'operazione e l'importo della rata di mutuo scelta tra i più importanti istituti di credito nazionali.

Il mutuo (disciplinato dall'art. 1813 del Codice Civile) è un contratto reale attraverso il quale una parte, detta mutuante, consegna all'altra, detta mutuataria, una somma di denaro, che quest'ultima si obbliga a restituire successivamente, in un arco temporale più o meno lungo, attraverso la corresponsione di una somma di denaro aumentata di una quota interessi, commisurata all'estensione dell'intervallo temporale entro il quale avviene il rimborso. Più nello specifico quindi attraverso il contratto di mutuo, un generico istituto di credito si impegna a prestare una significativa somma di denaro - tipicamente superiore ai 50.000 Euro - ad una società o ad un privato. La parte mutuataria quindi a fronte della garanzia ipotecaria rappresentata dal bene oggetto di acquisto restituirà tale somma, maggiorata della quota degli interessi.

L'ipoteca costituisce una garanzia a favore dell'istituto di credito. In altre parole nel momento in cui il mutuatario non sia in grado di onorare gli impegni presi al momento della stipula del mutuo con la banca, essa potrà rivalersi sull'immobile ipotecato.

La durata del finanziamento è l'arco di tempo entro il quale il capitale prestato deve essere rimborsato dal debitore. Tradizionalmente i mutui si limitavano a durate contenute, come i 20 anni. Negli ultimi anni, per venire incontro alle nuove esigenze dei propri clienti le banche hanno ripensato la durata media dei mutui concessi, che si è di fatto considerevolmente allungata, arrivando a toccare anche i 40 anni. Il rimborso del mutuo avviene sulla base di un piano di ammortamento accettato dal mutuatario in sede di atto di mutuo in cui sono definiti gli importi delle rate del mutuo. Ogni rata è normalmente composta di una quota di capitale (capitale che viene restituito alla banca) e di una quota interessi (interessi di remunerazione del capitale prestato dalla banca). Vi sono diversi tipi di piano di rimborso, detto anche piano di ammortamento; il più comune è il cosiddetto piano di ammortamento alla francese, che prevede rate successive composte da quote capitali crescenti e quote interessi decrescenti. In sostanza l'effetto che si ottiene è quello di una diversa composizione della rata nelle diverse fasi del finanziamento, una parte maggiore di interessi nel primo periodo ed una maggiore presenza di quota capitale nella parte finale. La scadenza della rata è tipicamente mensile, anche se diverse banche offrono rate con scadenze trimestrali o semestrali.

Nell'immaginario comune il mutuo è associato unicamente all'acquisto della prima casa, nella realtà le tipologie di mutui sono molteplici ed esse possono soddisfare un ampia gamma di bisogni. A seguire sono elencate le principali finalità per l'accensione di un mutuo:

Acquisto Prima Casa E' il mutuo destinato all'acquisto dell'abitazione principale. Questa tipologia di mutuo consente di ottenere importi sino al 100% del valore dell'immobile ed è inoltre prevista una detrazione fiscale sugli interessi passivi pagati.

Acquisto Seconda Casa Questa tipologia di mutuo è destinata all'acquisto di tutte le abitazioni che non rappresentino quella principale. Consente di ottenere importi sino al 100% del valore dell'immobile ma al contrario di quanto avviene per il mutuo prima casa non è prevista alcuna detrazione fiscale.

Surroga La surroga o surrogazione è un operazione attraverso la quale si trasferisce il mutuo presso una banca differente, in modo di poter ottenere migliori condizioni senza sostenere costi bancari. Attraverso questa operazione in sostanza si può modificare i seguenti elementi del contratto di mutuo: la banca, il tipo di tasso (ad esempio un mutuo di surroga a tasso fisso che sostituisce il vecchio mutuo a tasso variabile), la misura del tasso e lo spread della banca e la durata del finanziamento.

Sostituzione + Liquidità Questo tipo di operazione permette di sostituire il mutuo in corso. L'operazione consiste nella chiusura del mutuo che si sta si sta rimborsando e nell'ottenimento di un nuovo finanziamento che possa concedere una somma aggiuntiva di liquidità, anche consistente, da utilizzare per le proprie esigenze.

Ristrutturazione Consente di ottenere fino al 100% del costo dei lavori per la ristrutturazione, interna e/o esterna di un immobile ad uso abitativo. La somma può essere erogata in un'unica soluzione all'atto oppure a "stato avanzamento lavori".

Completamento Costruzione E' il mutuo per ampliare o portare a termine la costruzione un immobile ad uso abitativo. Per ottenere questo tipo di mutuo l'immobile deve essere già edificato per il 60% del totale.

Liquidità Permette di ottenere una somma di liquidità da utilizzare come si desidera. Importo ottenibile fino al 50% del valore attuale dell'immobile ipotecato.

Consolidamento debiti Consente di estinguere i debiti (mutui e prestiti) in corso e avere così una sola rata da pagare (più bassa della somma delle rate precedenti), ottenendo eventualmente anche una quota di liquidità aggiuntiva.

Nell'immaginario comune il mutuo è associato unicamente all'acquisto della prima casa, nella realtà le tipologie di mutui sono molteplici ed esse possono soddisfare un ampia gamma di bisogni. A seguire sono elencate le principali finalità per l'accensione di un mutuo:

Tasso fisso o variabile?

Bisogna innanzitutto affermare che non esiste un tasso migliore in assoluto e ogni tasso ha i suoi pro e contro.

Scegliendo un mutuo a tasso fisso si può bloccare la rata per tutta la durata del mutuo ma questa sarà più elevata rispetto a quella di un mutuo a tasso variabile.

Con un mutuo a tasso variabile invece si può ottenere una rata inferiore e quindi un risparmio immediato (anche dell'ordine del 15-20% mensile) ma la rata può subire rialzi importanti nel lungo periodo. Esistono anche altri tassi che rispondono a esigenze particolari: per esempio con il tasso variabile con cap, a fronte di un costo maggiore puoi ottenere un tetto massimo al rialzo del tasso variabile.

La scelta giusta è comunque sempre personale e dipende dalle capacità di reddito personali - di oggi e di domani - e dalla propensione al rischio. In generale se si ritiene di essere in grado di rimborsare rate di importo maggiore nel corso del tempo, il variabile potrebbe essere la scelta migliore, altrimenti è meglio optare per un mutuo che offra la sicurezza di una rata fissa.

Tendenzialmente se il tasso fisso si avvicina al 5% bisognerebbe approfittarne, mentre per livelli superiori a tale soglia il tasso variabile diventa più interessante. In ogni caso, il 75% dei mutui erogati a livello nazionale nell'ultimo anno erano a tasso variabile.